Bulgaristan’da konut fiyatları 2025’te yüzde 15 arttı
Euro bölgesine geçiş sürecinin etkisiyle Bulgaristan konut piyasasında hareketlilik hızlandı, fiyat artışları dikkat çekici seviyelere ulaştı.
Bulgaristan’da konut piyasası, euro bölgesine geçiş sürecinin yarattığı beklentilerle birlikte 2025’in son çeyreğinde güçlü bir ivme kazandı. Yüksek talep ve sınırlı arzın etkisiyle fiyatlar hızla yükselirken, ülke Avrupa Birliği genelinde en hızlı artış yaşanan ikinci pazar konumuna geldi.
Bulgaristan’da konut fiyatlarında dikkat çeken artış
SorenDA Gayrimenkul Analizi’ne göre, Bulgaristan’da konut fiyatları 2025’in dördüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 15’ten fazla arttı. Bu oran, Bulgaristan’ı Avrupa Birliği ülkeleri arasında Portekiz’in ardından ikinci sıraya taşıdı. Ülkede konut fiyatları son 15 yıllık dönemde ise toplamda yüzde 133 yükseldi.
İnşaat ruhsatları ve üretimde yükseliş
2025’in üçüncü çeyreğinde verilen inşaat ruhsatı sayısı 13 bin 500’ü aşarak 2007’den bu yana en yüksek seviyelerden birine ulaştı. Yeni konut projelerine verilen ruhsatlar yüzde 8,5 artarken, bu projelerdeki konut birimi sayısında yüzde 47, toplam inşaat alanında ise yüzde 32 büyüme kaydedildi.
Aynı dönemde inşaat üretimi eylül ayında yıllık bazda yüzde 9,7 arttı. Bu oranla Bulgaristan, Avrupa Birliği ülkeleri arasında beşinci sırada yer aldı.
Arz kısıtları ve maliyet baskısı
Piyasada kaliteli arsa sıkıntısı ve detaylı imar planlarına bağlı bürokratik süreçler, yeni arzı sınırlayan başlıca unsurlar olarak öne çıkıyor. Artan inşaat malzemesi maliyetleri de fiyatlar üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturuyor.
Lüks konutlarda metrekare fiyatları 4 bin 490 ile 4 bin 875 leva (yaklaşık 2 bin 300–2 bin 500 avro) aralığına yükselirken, müstakil konut fiyatlarının 1 milyon 365 bin levaya kadar çıktığı belirtiliyor.
Euro bölgesi ve kredi beklentileri
Euro bölgesine geçişle birlikte zorunlu banka karşılıklarının yüzde 12’den yüzde 1’e düşmesiyle piyasaya 13–14 milyar leva (6,6–7,1 milyar avro) likidite girmesi bekleniyor. Uzmanlar, bu sürecin bankalar arasındaki rekabeti artıracağını ve mortgage finansmanında daha öngörülebilir bir ortam sağlayacağını ifade ediyor.
Buna karşın, “ucuz kredi” döneminin yaşanmasının beklenmediği vurgulanıyor. Bulgaristan’da ipotek faiz oranlarının halihazırda AB’nin en düşük seviyelerinden biri olan yüzde 2,5–3 bandında olduğu ve 2026 sonrasında da düşük seyretmesinin öngörüldüğü belirtiliyor.
Eski konutlar ile yeni projeler arasındaki fark açılıyor
Sofya’daki konutların yüzde 70’inden fazlasının 30 yıldan daha eski ve düşük enerji verimliliğine sahip olması, talebin giderek yeni ve kaliteli projelere yönelmesine neden oluyor. Bu durum, modern konutlarla eski ve enerji verimsiz stok arasında belirgin bir fiyat ve talep ayrışması yaratıyor.
Piyasada yeni döngü sinyalleri
Analistler, fiyat artış hızının ilerleyen yıllarda yavaşlayacağını ancak gelir artışına paralel olarak pozitif seyrini koruyacağını öngörüyor. Proje tamamlanma sürelerinin ise 1,5–2 yıla yayıldığı ifade ediliyor.
Hırvatistan’ın euroya geçiş sürecinde yaşadığı deneyimler de Bulgaristan’da benzer bir tabloya işaret ediyor. Uzmanlar, ülkede bir konut balonundan ziyade olgunlaşan talep, uzun vadeli krediler, uzayan proje süreleri ve kaliteli ile eski konut arasındaki farkın güçlendiği yeni bir piyasa döngüsünün başladığını belirtiyor.
